“De tijd van de grootschalige projecten is voorbij”, aldus Amsterdams gemeentebestuur in de begroting 2011 inzake het Vereveningsfonds.
Die conclusie volgt op de voorlopige bouwstop vorige zomer.
De hoofdstad kampt met de grootste terugval in de woningbouw sinds veertig jaar. Amsterdam hoopt vooral via het (voorlopig?) afblazen van bouwprojecten het tekort te reduceren met € 900 miljoen.
Breken ooit betere tijden aan? Zelf zegt het gemeentebestuur daarover dat nog niet is te voorzien hoe diep de terugval zal zijn en hoe lang herstel op zich laat wachten. Intussen wordt wel een Structuurvisie uitgebracht vol toekomstplannen tot 2040. Met het verlies van het Vereveningsfonds waarin baten en lasten van het grondbeleid worden verrekend is nog geen rekening gehouden. De rentelasten van onverkocht braakliggend terrein lopen inmiddels verder op met tientallen miljoenen.
Amsterdam denkt 70-duizend nieuwe woningen nodig te hebben tot 2040 en begint alvast met 45 ha (20%) van IJburg II, gereed te maken, terwijl de bouw op IJburg I al stagneert, en vlakbij, het Zeeburgereiland braak ligt. Kennelijk denkt het college en de verantwoordelijke wethouder aan een tijdelijke dip, die te overbruggen is met een lager ontwikkelingstempo maar niet dwingt tot koersverandering. Maar hoe langer de dip duurt, hoe meer die projecten onder invloed komen te staan van de bevolkingskrimp die rond 2040 zijn hoogtepunt nadert. Dat zal tot bijsturing dwingen.
U weet wat bevolkingskrimp is, neem ik aan ? Er wordt minder geboren in Nederland en er gaan meer mensen dood. Grof gezegd.
Vanaf dit jaar gaat de naoorlogse geboortegolf met pensioen, en neemt de invloed van de bevolkingskrimp toe. Straks rond 2030 wordt de geboortegolf van weleer een aanzwellende uitvaartgolf. Als gevolg daarvan komen veel, en veel attractieve woningen vrij. In de periferie maar ook in en om Amsterdam. Dientengevolge zal de noodzaak om veel bij te bouwen ook voor de hoofdstad verminderen. De gevolgen van die demografische ontwikkelingen ontbreken geheel in de structuurvisie.
Door uitstel van projecten valt, als het lang genoeg duurt, het tijdstip van de te hervatten bouwopgave samen met omvangrijke woningverlating. In de kantlijn uitgerekend gaat het om zulke forse aantallen lege woningen dat de noodzaak tot veel nieuwbouw verdampt. Zo leveren de Amsterdammers die nu 60+ zijn bij elkaar in het tijdvak vanaf nu tot zeg maar 2040 meer woningen op dan de 70.000 die ooit in aanbouw moeten worden genomen. En daar komen de te verlaten woningen in vergrijsde gebieden als de Gooi- en Vechtstreek, Kennemerland en de voormalige groeikernen nog bij. Veel van deze grotere woningen worden nu nog door 1 persoon bewoond maar zullen als ze vrijkomen door meerpersoons jongere huishoudens worden overgenomen. Daardoor slinkt de noodzaak tot nieuwbouw nog verder. Een groeiende bevolking in zielen kan desalniettemin met minder nieuwe woningen toe.
De verlaten woningen zullen doorgaans ruim en goed zijn. Er zal zich in plaats van een verdunning -minder bewoners in grotere huizen- een indikkingsproces voordoen. Van eenzame weduwen, naar meerpersoonshuishoudingen in eenzelfde woning. Het woonredenment -zoals dat heet- per woning stijgt en het herbergend vermogen van de bestaande woningvoorraad neemt daardoor zonder nieuwbouw toe.
In Amsterdams’ Structuurvisie met een tijdshorizon tot 2040 mag een tekst over deze ontwikkeling achter de cijfers niet ontbreken. Inderdaad lijkt de tijd van de grootschalige projecten voorbij. Gemeenten, dus ook Amsterdam, zullen zich moeten realiseren dat de betere tijden als ze aanbreken heel andere tijden zullen zijn dan waarop ze zich de afgelopen jaren hebben voorbereid.
Er verandert nu al veel dat een snel herstel van de terugval niet aannemelijk maakt. Het leven wordt duurder en onzeker. Leningen worden duurder en moeilijker dan voorheen afgegeven. Inkomenseisen worden opgetrokken. Banken vrezen verzuipende hypotheken en moeten zelf grotere geldbuffers aanhouden (Basel 3) wat uitlenen afremt. Tophypotheken moeten straks versneld tot 100% worden afgelost.
Onzeker is wat de hypotheekrente en woningprijzen zullen doen. Niet alleen in de koopsector is het kommer en kwel. Investeringen van woningcorporaties kelderen volgens koepel AEDES van € 10 miljard naar € 1 miljard per jaar. Langdurig uitstel wegens geldgebrek is onontkoombaar zeker in de huidige woningmarkt.
De oorzaak: er wordt en is steeds minder ingespeeld op de woonbehoefte, het passende dak boven het hoofd, maar op de woonbegeerte, het bij elkaar wonen van vermogen met behulp van de hypotheekrenteaftrek en stijgende huizenprijzen.
Even calculerend als eerst werd verhuisd door de burger blijft die nu liever zitten. Geen nood want een Hollands huishouden woont in vergelijking met bijvoorbeeld Denen en Duitsers relatief het ruimst. En anders maakt de tijdelijke btw-verlaging naar 6% het zittenblijven, met een dakkapel of serre erbij gebouwd wel aangenamer.
Red Amsterdam vindt dat deze demografische ontwikkelingen, plus de bijbehorende cijfers, met name het effect op het voorgestelde nieuwbouwprogramma, niet in de Structuurvisie mogen ontbreken. En dient daarom eern motie met die strekking in.
Motie Overwegende:
- dat de gevolgen van het tekort van meer dan € 900 miljoen op het Vereveningsfonds nog niet in de structuurvisie zijn verwerkt
- dat het college via uitstel van veel projecten dit tekort probeert te verminderen
- dat dit uitstel de voorgenomen aanvang verschuift naar het moment waarop de effecten van vergrijzing drastisch zullen toenemen, zich manifesterend in bv toenemende woningverlating in en om de stad
- dat de gevraagde noodzakelijke cbs-cijfers over deze vergrijzingseffecten nog niet bij de besluitvorming over de structuurvisie voor handen zijn
- dat omvangrijke woningverlating een neerwaartse aanpassing van het nieuwbouwprogramma nodig kan maken om dubbel woningaanbod te vermijden
draagt/vraagt het college op:
zodra de CBS-cijfers over de vergrijzingseffecten tot 2040 wel beschikbaar zijn deze op woningverlating te toetsen en het eventuele verminderend effect op het voorgestelde nieuwbouwprogramma van 70.000 alsnog in de Structuurvisie te verwerken opdat woningaanbod gegenereerd uit woningverlating en tegelijkertijd nieuwbouw tezamen op niet meer dan 70.000 woningen uitkomt
deze verwerkte tekst als onderdeel van de structuurvisie op te vatten
Share on Facebook
